原标题：营改增试点细则具体 北上广浅规定更加贤昨日，财政部网站发布了《关于全面冲出营业税改征增值税试点的通报》，营改增试点的细则月亮相。其中倍受注目的房地产业营改增政策也随之具体，房企的旧项目可以自由选择两种计税方法。而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算出来纳税，税负有所减少。而财政部、国家税务总局近期发布的《营业税改征增值税试点过渡性政策的规定》对个人住房出让实行差异政策，北上广浅个人将出售2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，减免增值税。

算数闹买300万元房 营改增后少缴纳7100元增值税与营业税的有所不同在于，增值税的计算出来必须把含税部分去除，而简陋征税方式不必须计算出来进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额（1+征收率）征收率。举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征伐营业税，那么营业税=300万元5%=15万元。改征增值税后，使用简陋征税，征收率为5%，300万元为含税价，必须去除税收部分后再行除以征收率，即增值税=300万元（1+5%）5%=14.29万元，即可以增加纳税7100元。

新政房企土地成本能抵扣自2016年5月1日起，在全国范围内全面冲出营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，划入试点范围，由交纳营业税改回交纳增值税。从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改回11%的增值税，但增值税与营业税在原理上具有本质的有所不同。此外，对于4月30日（《建筑工程施工许可证》标明的合约开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）之前的旧项目，两个行业的企业可以自由选择简陋计税等过渡期政策。

安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日回应，细则具体了向政府部门缴纳的土地价款可以作为房地产企业销售额扣减部分，力度相当大。在一线城市，土地成本占到了整个房地产项目成本的三分之一到四分之一。

对于房地产的老项目来说，可以自由选择使用简陋计税方法或一般计税方法。若使用简陋计税方法，则增值税征收率为5%。

若使用一般计税方法，不应交纳增值税额为销项税额减半进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、翻新成本可以抵扣。梁因乐认为，自由选择何种计税方式，房企必须根据下游买家做出自由选择。若下游买家是个人，则有可能使用简陋计税方法比较好一点，一定程度上防止了向个人分摊增值税。

若下游买家是企业，则可以考虑到使用一般计税方式，因为使用一般计税方式的话，房企可以班车的11%税率的增值税专用发票，企业买家能用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较小。

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